Inmobiliaria Ananikian

20 de Enero 2012
"\"Los valores de los inmuebles seguirán en alza\""
Nota en El Empresario, 20/01/2012 a Wilder Ananikian Nació en Montevideo hace 54 años. Estudiaba la carrera de Derecho cuando, siendo muy joven, tuvo que interrumpirla para quedar al frente del comercio familiar. Diez años después, en 1992, instaló su propia inmobiliaria en Punta Carretas. En 1999 se inició en la actividad gremial, local y regional, que no ha abandonado desde entonces. Se especializó en Negocios Internacionales y en la promoción de inversiones. Asegura que desde 2002 el sector vive sus mejores momentos y que los planes de gobierno para el fomento de la vivienda social darán trabajo estable al sector por 10 años más. Casado en segundas nupcias, se distiende pescando en Punta del Este y con el fútbol, como confeso hincha de Nacional. Le gusta leer y viajar. ¿Cómo se inició en el negocio inmobiliario? En 1992, gracias a la sugerencia de un querido amigo, Luis Borsari, que hoy preside la Cámara de Turismo. Había quedado al frente del comercio familiar, una agencia de loterías, siendo muy joven cuando mi padre enfermó. Y fue andando en la vida como llegué a ese punto en que uno al fin dice: \"Es esto lo que me gusta hacer\". Esta profesión fantástica ha sido mi medio de vida en los últimos 20 años. Pero, ¿qué talento suyo se actualiza en esta profesión? Capaz que está en la sangre... Los armenios tenemos mucha capacidad de negociación. Vengo de una familia de comerciantes. Mis padres, que llegaron a Uruguay siendo niños en la posguerra, tuvieron primero una zapatería. Crecí detrás de un mostrador. Y acá hay que ser un poco psicólogo, porque es un negocio de intermediación. Tiene que mirar para dos lados, preguntándose qué es lo justo. Y es una profesión que ha cambiado mucho desde que me inicié en ella. Antes se trabajaba con fichas y contactos telefónicos, no había celulares, internet, fotos... Nada. Antes era mano a mano y se perdían ventas porque no todos tenían teléfono en casa. Había que ser memorioso, saber explicar claramente al cliente, interpretar su búsqueda. El único medio de publicidad viable eran los diarios. Hoy no alcanza el día para desarrollar la actividad responsablemente. No hay sábados ni domingos; un profesional de este sector debe actualizarse de continuo en muchísimos aspectos, y no sólo sentarse detrás de un escritorio a esperar que lo llamen, por un aviso o un cartel que muchas veces hasta descolorido está. ¿Qué negocios maneja hoy su empresa? Comenzamos con venta y arrendamiento de inmuebles, agregamos luego la administración de propiedades, que centralizamos en nuestro segundo local, el de 21 de setiembre. Lanzamos después el negocio de asesoramiento a no residentes, que quieren invertir o son propietarios en Uruguay. Comercializamos también todos los lanzamientos de los mejores promotores del mercado. Y, finalmente, gestionamos el negocio de nuevos proyectos, que es el área a la que me he volcado más en los últimos años, aparte de supervisar toda la empresa y de estar en el detalle, porque me gusta hacerlo y porque los clientes están acostumbrados a ello. Mi apellido está en la vidriera. La gente viene buscándome a mí. ¿Asesora a promotores privados, a desarrollistas de nuevos proyectos, o los forjan? Asesoramos. Buscamos tierras, sobre todo en la zona que trabajamos, Punta Carretas, Pocitos, Parque Batlle, Buceo. Manejamos las normas municipales, el factor de ocupación del suelo, la altura. Un equipo de agrimensores y arquitectos luego estudia la prefactibilidad del proyecto y orientamos sobre las distintas tipologías adecuadas. Hace 20 años se hacían apartamentos de tres dormitorios y servicios. Hoy, dos de cada tres unidades nuevas son monoambientes o de un dormitorio. Ha cambiado la forma de vivir del uruguayo. La familia se dispersó. Mucha más gente vive sola. ¿Cómo llega el cliente no residente a usted? Por varios canales, uno es el grupo Opción Uruguay, que coordino, algo similar a Destino Punta del Este, que impulsa la inversión inmobiliaria en Uruguay fuera de fronteras, participando en ferias y congresos internacionales. Otro, muy importante para nosotros, es el que supone ser la única inmobiliaria de Montevideo asociada al SOM, Servicio de Oferta Múltiple, una red de 500 inmobiliarias de Argentina que trabaja en exclusividad las propiedades. Estos colegas nos envían a los clientes que quieren comprar en Uruguay. Son muchos argentinos los que están comprando acá, también españoles. Porque no es que estén mal los constructores en España, es que no le venden a nadie allí. Cuando un argentino invierte en Uruguay, no saca más el dinero del país. Vienen, sobre todo, por la seguridad jurídica que ofrecemos. Si miramos hacia los costados, somos los mejores de la clase. El punto es que, sobre todo, quieren radicar sus inversiones en la costa, porque saben que el éxito de una inversión depende de tres elementos: ubicación, ubicación, ubicación. Nuestro gran desafío es tratar de orientar esas nuevas inversiones hacia segmentos con demanda insatisfecha. Por ejemplo, ¿cuáles? Los condhoteles. Las medidas para su promoción están permitiendo transformar algunos edificios que hubieran sido propiedad horizontal en hoteles, cosa que hace falta, sobre todo en Montevideo. ¿Cuánto factura al año una inmobiliaria como la suya? Eso no se lo voy a decir nunca. Puedo decirle que en los últimos siete u ocho años no hemos parado de crecer, también gracias a estas nuevas herramientas que atienden lo que busca el mercado. ¿De qué porcentajes de crecimiento habla? Estos últimos siete u ocho años fueron los mejores para el inmobiliario. Si uno hace las cosas bien y sigue la tendencia de los compradores, cada año debe irle mejor que el anterior. La situación del mercado es expansiva, muy similar a la de la economía. Los niveles de actividad y ocupación siguen creciendo. Según la Asociación de Promotores Privados de la Construcción, en 2011 se llegó a la cifra récord de 65.000 puestos formales de trabajo. En ejecución privada son 400.000 metros cuadrados nuevos de construcción en Montevideo. En Maldonado, 800.000. ¿Cuál es el valor del metro cuadrado en las zonas que usted trabaja? Entre US$ 2.200 y 3.000 y más. No ha parado de subir y más del 15% en el último año, porque en octubre sólo el costo de la construcción subió un 10% en pesos. Acá es donde se refleja una dicotomía: el mercado se está desdolarizando. ¿Por qué se da este proceso? Los únicos dos países que pensamos en dólares para propiedades y autos somos Argentina y Uruguay. El 95% de los préstamos hipotecarios tomados en los últimos años está en Unidades Indexadas (UI), con tasas de 5 a 7,5%, en plazo hasta 20 años. El promotor vende en dólares, pero su costo es en pesos. El comprador compra en dólares, pero salvo excepciones, gana en pesos. Cuando ocurre esto, pasa lo que pasó ya en dos oportunidades con 20 años de diferencia: se cae el mercado inmobiliario. Por eso hoy los montos se pasan a UI. Claro, lo que se vende con préstamos hipotecarios, 8% del global, no incide todavía significativamente en el mercado, pero éste se irá desdolarizando cada vez más porque ese porcentaje aumentará, en razón de la avidez de los bancos por prestar y del avance de los planes de gobierno para la promoción de viviendas de interés social. Planes que no sólo otorgan mayor accesibilidad a la vivienda, sino que también descongestionan la franja costera de la ciudad... Los planes atienden finalmente a un segmento que fue abandonado por años a la buena de Dios. Pero también dan para asegurarnos varios años de crecimiento estable del sector, asegurando fuentes de trabajo para los próximos diez años. Estos planes son fruto de la que considero la mejor ley de vivienda que se ha elaborado en los últimos 40 años. ¿En este auge de inversiones impacta especialmente la falta de una ley de corredor inmobiliario, más allá de lo que se sabe favorece la informalidad? Somos el único país de la región que no tiene su ley de corredor inmobiliario (ver recuadro). En este escenario viene un promotor extranjero, hace el proyecto y lo vende en el exterior. No necesita utilizar nuestra intermediación, recorta la actividad local y lo que ella supone. En una ley quedaría englobado. También estaría faltando una ley de arrendamiento temporario, que sí está regulado en departamentos turísticos... Sería bueno para Montevideo. Hay un circuito de arrendamiento temporario informal para extranjeros que compite con la hotelería. ¿Hasta cuándo continuarán aumentando los alquileres de comercios y viviendas? Los valores seguirán en alza porque hay demanda, y lo que sale nuevo siempre tiene además un plus que lo encarece. A usted que está instalado en Punta Carretas desde hace 20 años, ¿le afecta ver que la zona dejó de ser residencial? No, todavía hay calles en donde los niños juegan a la pelota. El shopping trajo mucha gente al barrio a trabajar, también más inseguridad, pero ahora tenemos servicios. Dos de cada tres operaciones son informales ¿Qué grado de transparencia existe en el sector? La hay en el sector inmobiliario formal, pero no en el informalismo este que atenta contra todos. La Ley de Corredor Inmobiliario logró media sanción en 2004 pero hasta hoy el gobierno ha mirado el árbol y no el bosque. La Cámara Inmobiliaria presentó un nuevo proyecto de ley, basado en datos de Cifra que confirman que, entre los que compraron o vendieron una propiedad en los últimos cinco años, sólo uno de cada tres declara que lo hizo en el circuito formal; 35% alquiló para vivienda con una inmobiliaria pero la cosa se agrava para los alquileres de temporada: el 80% se concreta mediante porteros o con agentes en casa. El Ministerio de Turismo hizo mucho al respecto en los departamentos turísticos. Pero falta tener un rol más proactivo a las gremiales, aprobar un buen proyecto de ley, sancionar a los incumplidores, profesionalizar más al agente, y establecer un tribunal de ética sectorial. Por Stella Maris Pusino

20 de Diciembre 2011
"Pese a mayor construcción, lo más vendido tiene 50 años de antigüedad."
Dato. 6,6% de los apartamentos y 2,7% de las casas compradas son de 2000. Pese al \"boom\" de la construcción en Montevideo, las propiedades con más ventas tienen 50 ó 60 años de antigüedad, según datos oficiales. Los clientes las ven atractivas como inversión y espaciosas para habitar, dicen agentes. En la capital, las edificaciones que datan de 1940 ó 1950 representan cuatro de cada diez compraventas de casas y tres de cada 10 compraventas de propiedades horizontales, según datos a 2010 del Instituto Nacional de Estadística (INE) incluidos en su \"Anuario estadístico 2011\". Se analizaron 9.808 transacciones que involucraban apartamentos y 3.786 vinculadas a casas. En los apartamentos, las antigüedades con participaciones más importantes fueron la década del cincuenta (17,2%) y la del cuarenta (13,7%). También tuvo un registro significativo la del ochenta (11,6%). Con las casas pasó algo similar: 19,6% había sido edificado en los cuarenta y un 19,4% en los cincuenta, pero en tercer término quedaron aquellas erigidas en 1960 (16,2% del total). A pesar de que la actividad de la construcción viene creciendo a buen ritmo, los apartamentos edificados en la década del 2000 fueron solo 6,6% del total de compraventas y las casas construidas en ese lapso fueron un 2,7%. La explosión de la construcción se refleja en los permisos que otorga la Intendencia de Montevideo para obra nueva. En 2010, por ejemplo, fueron 406 que comprendían propiedades por un total de 506.442 metros cuadrados, según el informe del INE. La explicación de porqué este \"boom\" no se está reflejando en el mercado de compraventas tiene su correlato en las preferencias de los consumidores y en dónde se concentra la mayor parte de las operaciones: Pocitos y Cordón. Así lo indican los datos del informe y las consultas realizadas por El País a agentes inmobiliarios. Según el INE, el 14,8% de los casos de compraventas de apartamentos se registró en Pocitos y un 8,3% en Cordón. En las casas, los porcentajes fueron de 3,7% y 3,6%, respectivamente. En ambos tipos de inmuebles, esos barrios lideraron el ranking de compraventas. El asesor Gabriel Sosa, de la inmobiliaria Varela, dijo a El País que en la zona del Cordón \"lo que más se demanda son casas y apartamentos de 40, 50 ó 60 años, a veces reciclados, pero siempre manteniendo el estilo de la propiedad\". De cada diez ventas, ocho o nueve son de apartamentos, dijo. \"Lo que más busca la gente es una inversión o un refugio para sus ahorros; no tenemos mucha demanda para vivienda propia\", agregó el operador inmobiliario. Quienes compran para tener una renta, ven como ventaja que en el barrio están próximas las facultades estatales de Derecho y la de Economía, e incluso algunas universidades privadas. \"Un apartamentito de uno o dos dormitorios no demorás nada en alquilarlo, eso es una ventaja para el inversor\", explicó. A su vez, una de las modalidades que \"se ha puesto un poco en boga en los últimos años\" es la de comprar propiedades ya rentadas. La preferencia por las propiedades más antiguas radica en que los clientes las perciben \"más sólidas\" y en que \"las nuevas son muy caras en su relación precio por metro cuadrado\", dijo Sosa. Esa afirmación se puede traspolar a todo Montevideo, ya que -los datos del INE-, el año pasado el precio promedio por metro de un apartamento construido en la década de 1940 era de US$ 771 y el de uno construido en 2000 era de US$ 1.497. Los precios de todos los construidos a partir de 1960 eran superiores a los US$ 1.000 por metro cuadrado. En Pocitos, el otro barrio líder -conocido por su alta densidad de inmuebles por manzana-, las preferencias pasan por la comodidad. El asesor inmobiliario Wilder Ananikian, de la inmobiliaria que lleva su apellido, señaló que los ambientes de inmuebles nuevos más reducidos son un factor a considerar. \"Una persona que sale de una casa y compra un apartamento tiene que elegir uno de la década del 40, porque los nuevos son más chicos\", explicó. También señaló que \"las dos terceras partes\" de lo que se está edificando de obra nueva son monoambientes y de un dormitorio. Otro aspecto que juega a favor son las expensas que suponen los servicios, ya que los apartamentos antiguos cuentan con calefacción central y portería del edificio, mientras que en los nuevos eso no está incluido. Preferencias. Pocitos y Cordón son los barrios que lideran en venta MARCELA DOBAL EL PAIS, 19/12/2011

02 de Diciembre 2011
"Operativa informal alcanza a los US$ 945: en el sector inmobiliario"
Encuesta. Casi el 60% de los alquileres se concreta sin los agentes ANDRÉS OYHENARD La actividad inmobiliaria informal alcanza los US$ 945 millones y el Estado pierde de recaudar unos US$ 150 millones, según la economista María Dolores Benavente. Una encuesta de Cifra revela que el 58% de los alquileres se hacen por fuera. La Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) divulgó ayer los resultados de una investigación de mercado que realizó la consultora Cifra denominada \"Las operaciones inmobiliarias y el informalismo: imágenes y prácticas\" a cargo del politólogo, Luis Eduardo González. A su vez, la asesora de la Cámara de Comercios y Servicios, María Dolores Benavente, complementó la investigación con una serie de cifras sobre el peso del informalismo en la economía en general y también sobre el sector inmobiliario en base a un trabajo de la consultora Cinve para esta gremial. Precisamente, si bien el informalismo pasó del 27% en 2001 al 16,1% en 2010 en el sector inmobiliario, Benevante preció que este \"sería un piso\". El año pasado, el sector inmobiliario movilizó US$ 5.867 millones. De ese monto, US$ 945 millones correspondieron a operaciones que se concretaron por canales informales. Según Benavente, con una hipótesis de mínima de 10% de evasión el Estado perdió de recaudar US$ 94 millones en 2010, en tanto que una hipótesis de máxima del 30% la evasión al fisco alcanzó los US$ 283 millones. De todos modos, Benavente estimó que proyectando una pérdida intermedia entre estas dos cifras, la recaudación del fisco se vio reducida en el entorno de los US$ 150 millones el año pasado por la informalidad. La economista comentó que Uruguay sigue manteniendo un informalismo \"endémico\" en la economía que no logra bajarlo del 30%. Agregó que el propia Encuesta Continua de Hogares del INE revela que el informalismo en el trabajo alcanza el 28,4% en general y a un 34% en el sector privado. Por otro lado, según las investigación de la empresa Cifra -que encuestó a jefes/as de hogar en los últimos cinco años- solamente una de cada tres personas declaró que concretó una operación de compraventa de un inmueble a través de una inmobiliaria establecida con oficinas. En tanto, que un 61% afirmó que realizó dicha operación por su cuenta o con un agente que trabajaba desde su casa. Pero también los alquileres de inmuebles están sujetos a tasas elevadas que operan por fuera de los canales formales. En todo el país, solamente el 35% de los alquileres se concreta a través de las inmobiliarias y un 58% se hace sin la participación de las mismas. En el Interior la tasa de informalismo es aún mayor: solamente el 19% de los alquileres se materializa a través de agentes inmobiliarios. Asimismo, en los alquileres de verano, el porcentaje de informalismo trepa el 80% de los casos, sólo un 18% de los mismo se concreta por canales formales. Causas. \"Se trata de un sector que, si lo hacés en negro, es muy barato\", con esta frase de un entrevistado de la investigación, el director de Cifra comenzó a detallar las principales causas que llevan incrementar la actividad inmobiliaria \"en negro\". González dijo que son los propios clientes quienes prefieren transar en la informalidad porque tiene menores costos. Asimismo, en las conclusiones que destacó la consultora sobre una serie de entrevistas que realizó a agentes inmobiliarios, sostiene que todos los operadores \"son conscientes de que siempre los perjudicados son los que trabajan con todo en regla, porque son quienes están en la mira de los agentes fiscales\". Por ese motivo, creen que sería oportuno mejorar las condiciones de los formales y actuar para minimizar a quienes están en falta. Una de las propuesta de los agentes es que el consumidor final pueda descontar los impuestos que paga por una transacción inmobiliaria del tributo a la renta que paga anualmente. Por su parte, Benavente realizó una serie de recomendaciones para reducir los guarismos de informalismo en la economía. Insistió en la necesidad de reducir la presión y el gasto público y una \"racionalización del mismo\". Dijo que también es importante la \"moralidad del gasto y la rendición de cuentas del mismo\" como se hace con el Impuesto a Primaria que tiene una de las tasas de evasión más bajas. La asesora de la Cámara de Comercio recomendó al gobierno que utilice un mayor cruzamiento de la información tributaria \"para realizar más controles y aplicar más sanciones\". Además, señaló que es necesario analizar la rigidez y flexibilidad de las normas actuales e insistir con la educación en edades cada vez menores. 61% Es el número de compraventas que se realizaron en los últimos cinco años por fuera de los canales formales y mediante un agente o por su cuenta, según la encuesta. 73% Son los alquileres del interior del país que no se realizan a través de una inmobiliaria. La cifra es superior a la de la capital donde el guarismo alcanza a 53%. 80% De los alquileres de la temporada de verano se canalizan a través de agentes que operan bajo el informalismo o directamente con el dueño de la propiedad. 47% Es la cantidad de propietarios de inmuebles que sostiene que está dispuesto a recurrir a una inmobiliaria en caso de querer vender su inmueble en todo el país. 53% Son los jefes de hogar que ya tuvieron la experiencia de comprar o vender un inmueble. En Montevideo alcanza al 57% mientras que en el Interior es de 49% 12% Entre los que compraron o vendieron un inmueble en los últimos 5 años, ese guarismo lo hizo en un balneario. El 46% fue en Montevideo y el 43% en el Interior. 60% De los que adquirieron o vendieron un inmueble en los últimos cinco años recomendaría su inmobiliaria a un amigo o familiar para su propia operación. Proponen proyecto de ley La Cámara Inmobiliaria presentó ayer una proyecto de ley para regular la intermediación de la actividad a futuro. En el mismo, se recomienda la creación de una registro nacional de operadores, empresas y tasadores inmobilarios que establece una serie de requisitos, obligaciones y deberes, así como los honorarios de los mismos. También prevé sanciones con multas de hasta 100.0000 Unidades Indexadas (unos $230.680). Asimismo, un Tribunal de Ética podrá suspender o quitar el ejercicio de la matrícula o registro que corresponda, según el caso. El País

7 de Agosto 2011
"Seis preguntas que hacen los inversores"
Seis preguntas que hacen los inversores Buscan seguridad jurídica, estabilidad, infraestructura y repatriación del capital Seguridad jurídica, estabilidad política y económica, infraestructura, costos fiscales y la posibilidad de repatriación de capital son algunos de los elementos que miran los inversores extranjeros a la hora se venir a Uruguay. El listado surge de un estudio de especialistas en tributación de CPA Ferrere, que identificó las preguntas más frecuentes de los inversores extranjeros. Según el estudio, estas preguntas siguen un "patrón común" y son las mismas que se hace un consumidor cuando va a comprar un producto. "Esto se da tanto cuando el inversor analiza la posibilidad de invertir en el país en forma aislada como cuando tiene que elegir entre distintos países. En este último caso las preguntas se hacen más finas y en general buscan calificar a Uruguay en forma comparativa con otros países con los que competimos a la hora de captar finalmente la inversión", dice el estudio de CPA Ferrere al que accedió El País.

27 de Mayo 2011
"Los aumentos de salarios empujan precio de la vivienda."
La cantidad de dólares necesarios para comprar una vivienda o alquilarla es tan alta en la actualidad, que genera la duda sobre si vale la pena comprarla o si es de esperar un ajuste a la baja en el corto plazo. La evolución reciente de los precios de los inmuebles para vivienda en Montevideo tiene mucho que ver con el comportamiento del salario en dólares y es de esperar que siga en el futuro una trayectoria asociada a los ingresos de los hogares medidos en dólares. Por lo tanto, de no existir un acontecimiento externo grave (como ser un shock negativo desde Brasil), el precio en la moneda estadounidense debería crecer moderadamente en el futuro. De todos modos, debido a que el nivel actual es muy alto, quien compre propiedades debe mantener un ojo alerta en que los precios no hayan entrado en una dinámica de crecimiento acelerado. Adicionalmente siempre es necesario evaluar el nivel y las condiciones de endeudamiento que se contratan para la inversión. Las condiciones bajo las cuales están creciendo los precios de la vivienda y los alquileres en Montevideo no son las características de una burbuja especulativa. No lo es porque no tiene un comportamiento exponencial, la demanda no es generalizada, no hay compras especulativas pensando en hacer ganancias vendiendo más caro en el corto plazo y tampoco hay un volumen de crédito exorbitante. Es más, el crédito que está detrás de la demanda es más bien limitado por el momento y las tasas de interés que se están cobrando no son para nada bajas. Por lo tanto, no se espera que esta realidad de precios cambie en forma abrupta como sería una pérdida de valor del orden de la tercera parte, típica resultante de la explosión de una burbuja como la que se vivió en Estados Unidos en 2008. De todas formas, el precio de compraventa de propiedad horizontal en Montevideo aumentó 29% en dólares desde agosto del 2008 y 83% en comparación con el promedio del 2005. El nivel actual es alto y ello se debe a un empuje de la demanda por vivienda que se refleja en los precios de los inmuebles y en los alquileres. Algo similar ocurre con la demanda por cocheras debido al crecimiento que está teniendo el parque automotor. Los alquileres también aumentan significativamente. Siguiendo el valor promedio utilizado para el IPC se observa un crecimiento del 158% desde el 2005. Esta variación es más fuerte si solo se miran los nuevos contratos en cada momento. Los contratos de alquiler firmados a fines del 2010 medidos en dólares son 178% superiores que los firmados en el año 2005. Por lo tanto hay una dinámica de crecimiento empujada por la demanda por vivienda que hace que los nuevos contratos de propiedad horizontal presenten valores 28% superiores al promedio de todos los contratos. El factor que está detrás del aumento en la demanda es el incremento de los salarios en dólares, o sea la inversa del tipo de cambio real. COSTO. Es notable como la evolución de los precios de los inmuebles y los alquileres siguen el comportamiento de los salarios o de los ingresos de los hogares en dólares. Es lógico que al poseer más ingresos se pueda pagar más por la vivienda. Si se compara el alquiler promedio del IPC con el ingreso de los hogares se observa una relación entre el 18% y el 19% en el último año. Esta relación se encuentra apenas 1% por encima de lo observado cuatro años atrás (17% a 18%). Como se ve, una relación bastante estable a lo largo del tiempo. También es notoria la vinculación de estos precios con el costo de la construcción. Dentro de éste, desde agosto del 2008 ha sido determinante el costo salarial. Si se compara el costo actual de construir un metro cuadrado con el promedio del 2005 se observa un aumento del 111% que se compone de un 88% de variación en los materiales y 168% en el componente mano de obra en dólares. Hasta agosto del 2008 el movimiento fue parejo, incluso se encarecieron más los materiales que la mano de obra. Luego de la crisis, los materiales importados bajaron significativamente primero y apenas se recuperaron después para acumular apenas un 4% de crecimiento frente a un 52% de encarecimiento de la mano de obra en dólares. Coincidentemente con la fuerza principal para la demanda se observa que del lado de la oferta el costo en dólares está subiendo fuertemente, en forma sostenida desde agosto del 2008. Por lo tanto los salarios en dólares están jugando tanto del lado de la oferta como de la demanda. CONSECUENCIA. Enfocando el análisis en la suba experimentada en los dos últimos años, se observa que no hay síntomas claros de una burbuja especulativa. Si bien los valores de las propiedades están a niveles muy altos en dólares, el aumento de los salarios medidos en la misma moneda es el común denominador en la oferta y la demanda tanto para alquiler como para compra. La fortaleza de los nuevos alquileres es también señal de una demanda insatisfecha por la propiedad. A pesar de la oferta creciente de crédito para vivienda, el nivel agregado del sistema financiero todavía es muy bajo, de forma que hay margen para que la demanda de propiedades siga creciendo. En este contexto la preocupación debería estar en la persistencia de los niveles en dólares de los ingresos de los hogares. La dinámica actual del mercado de trabajo, con prácticamente el pleno empleo de la fuerza laboral, indica que el salario real no caerá en el corto plazo. Las condiciones internacionales, si bien comienzan a encenderse algunas luces amarillas, tampoco indican un cambio abrupto en la cotización del dólar en el mercado local en el corto plazo. Pero ese contexto puede tender a cambiar en el mediano plazo, por lo que el potencial inversor en una nueva vivienda deberá evaluar cuáles son sus expectativas de ingresos en el mediano plazo, que le permitan abordar sin sobresaltos los compromisos asumidos. Diario El País – 27/05/2011 HORACIO BAFICO/GUSTAVO MICHELIN

Ver más